南国リゾートの土地オーナー様より、ラグジュアリーホテルを開発したいのだが、投資効率を考慮してその土地に建てられるホテルの規模を知りたい、また5か年の収支予測をだしてほしいとのご依頼がありました。
ホスピタリティディレクションズでは、大きく3つの成果物をご提出しました。
■ボリューム図面
すでに開発許可は下りていた土地ですが、改めて建ぺい率、容積率等の法的制限を調査し、緩和措置の有無なども確認した上で、最大限可能な建物の配置計画を提出しました。オーシャンリゾートのラグジュアリーホテルというご要望でしたので、上質な空間づくりにもこだわり、全室オーシャンビューであることはもちろん、ホテル棟に加えてヴィラを多く設けたほか、象徴的なガーデンプールを随所に配し、非日常感を前面に出しました。
■5か年の収支計画
ボリューム図面に基づき、土地および建設費や、開業に必要なFF&E費（家具・什器・備品費）等の初期投資額を算出。市場の特性や近隣の競合ホテルの稼働・客室単価の状況を調査した上で、ホテルの売上高や運営にまつわる費用を算出し、開業から5か年間の収支予測を行いました。結果、GOP（営業総利益）比率は開業年より30％以上を確保できるとの見通しが立ち、投資効率の高い開発が可能との結論に至りました。
■最適なオペレーターの推薦
市場調査の結果、その地域にはアジアの特定国から富裕層が多く訪れていることがわかりました。そこで、その国のマーケティングに強い海外のオペレーターと交渉し、候補として推薦しました。現在、ホスピタリティディレクションズでは、2年後の開業に向けてプロジェクト体制づくりをサポートしています。さらに、工事開始後にはプロジェクトマネージャーならびに各種コンサルタントの選定に携わり、開発推進を管理・監督サポートしていきます。
Comment from Hospitality Directions
開発許可を得た土地でしたので、現実的なボリューム図面、収支計画が提出できました。さらに、ネットワークを生かし、ターゲット顧客に最適なオペレーターを紹介できたのではないかと考えます。
